Immobilier de luxe : les marchés qui ont le plus progressé
Dubaï a presque triplé ses valeurs prime en cinq ans. Tokyo a plus que doublé. Miami, Saint-Tropez, Manila ou Séoul ont eux aussi profondément changé d'échelle. Quels marchés ont réellement enregistré les plus fortes progressions du résidentiel de luxe ?
Depuis 2020, le luxe immobilier n'a pas progressé partout au même rythme
La hausse des prix immobiliers de prestige a été spectaculaire dans certains marchés et pratiquement inexistante, voire négative, dans d'autres.
Pour comparer ces trajectoires, Propriétés De Charme s'appuie principalement sur le Prime International Residential Index — PIRI 100 publié par Knight Frank.
Cet indice suit les mouvements de prix de cent marchés résidentiels de luxe répartis entre grandes villes, destinations balnéaires, marchés de résidences secondaires et stations de montagne.
Le bilan 2026 montre une dispersion considérable : Dubaï affiche +193,9 % sur cinq ans, Tokyo +159,3 %, tandis que plusieurs marchés historiques ont connu une progression beaucoup plus modérée.
Les 10 marchés de luxe qui ont le plus progressé
Évolution des prix résidentiels prime sur les cinq années achevées au quatrième trimestre 2025. Les valeurs sont exprimées en devise locale : elles mesurent l'évolution du marché immobilier, pas le rendement d'un acquéreur étranger après conversion monétaire.
Dubaï et Tokyo : deux moteurs très différents
Dubaï : changement d'échelle
Le marché prime de Dubaï a connu une revalorisation spectaculaire depuis la période pandémique. Arrivée de nouveaux résidents fortunés, fiscalité attractive, sécurité, offre de villas rares et multiplication des résidences de marque ont profondément modifié le marché.
Tokyo : la surprise japonaise
Tokyo affiche la deuxième progression sur cinq ans et devient en 2025 le premier marché PIRI avec une hausse annuelle de 58,5 %. Knight Frank souligne notamment la rareté du neuf prime et une demande soutenue.
Dubaï reste pourtant moins cher
Malgré cette envolée, 1 million de dollars permet encore d'acquérir théoriquement environ 62 m² de résidentiel prime à Dubaï, contre 37 m² à Tokyo. Une progression forte ne signifie donc pas nécessairement que le marché est devenu le plus cher.
Les champions de cinq ans ne sont pas toujours ceux d'une seule année
Le PIRI 100 permet aussi de comparer l'évolution au cours de la seule année 2025. Cela évite de confondre une tendance structurelle de long terme avec une accélération récente.
Soleil, fiscalité, rareté : les marchés de villégiature ont changé de statut
Palm Beach
Troisième marché du classement cinq ans, Palm Beach illustre la migration d'une partie de la richesse américaine vers la Floride et la demande croissante pour de grandes propriétés dans les localisations les plus rares.
Miami
La ville s'est transformée d'une destination principalement secondaire en véritable hub de résidence, d'affaires et de patrimoine. Knight Frank souligne néanmoins un ralentissement récent après l'extraordinaire séquence engagée depuis 2021.
Saint-Tropez
La presqu'île tropézienne se classe huitième sur cinq ans. Son stock constructible limité, la rareté des villas exceptionnelles et la demande internationale soutiennent une pression très forte sur les meilleurs emplacements.
Six forces expliquent une partie de ces hausses
Mobilité des grandes fortunes
Les ménages très fortunés répartissent davantage leurs résidences entre plusieurs pays et adaptent plus rapidement leur implantation aux changements économiques, fiscaux et géopolitiques.
Rareté des biens clés en main
Dans plusieurs marchés, la demande se concentre sur des biens immédiatement habitables, parfaitement rénovés et bénéficiant des meilleures localisations.
Fiscalité et environnement économique
Les différences de fiscalité, de résidence, de gouvernance et de stabilité peuvent déplacer rapidement une partie de la demande internationale.
Nouveaux pôles de richesse
Asie, Moyen-Orient, Inde et certaines régions américaines produisent davantage d'acheteurs capables d'intervenir sur le segment ultra-prime.
Résidences de marque
Les branded residences ont créé de nouveaux standards de services, d'architecture et de prix, notamment à Dubaï, Miami et dans plusieurs marchés émergents.
Contrainte foncière
Saint-Tropez, Palm Beach, Tokyo central ou certains quartiers de Miami disposent d'un stock rare qui ne peut pas être facilement reproduit.
Si l'on ne regarde que les villes, le podium évolue
Le Residence Report 2026/27 de Knight Frank propose une lecture différente : uniquement les grands marchés urbains, sur les cinq années achevées au premier trimestre 2026.
Cette méthodologie exclut donc certains marchés de villégiature du PIRI 100, tels que Palm Beach, Saint-Tropez ou Quinta do Lago. Elle fait apparaître le classement urbain suivant :
Une hausse de prix passée n'est jamais une promesse de performance future
Un marché ayant gagné 60 %, 100 % ou près de 200 % en cinq ans n'est pas automatiquement le meilleur endroit où acheter aujourd'hui.
Une progression exceptionnelle peut aussi signifier que le point d'entrée est devenu beaucoup plus élevé et que le rythme futur sera nécessairement différent.
L'analyse d'une acquisition internationale doit notamment prendre en compte la devise, la fiscalité, les frais, la liquidité, les restrictions applicables aux étrangers, le rendement éventuel et la capacité de revendre.
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Sources contrôlées le 9 octobre 2026. Les principales données de prix proviennent des publications internationales de Knight Frank Research.
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