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Acheter un bien à l’Île Maurice quand on est étranger

Un étranger peut acheter un bien immobilier à l'Île Maurice, mais pas nécessairement n'importe quel bien. PDS, IRS, RES, Smart City, appartement G+2 : avant de choisir une villa ou un appartement, il faut d'abord identifier le cadre juridique permettant l'acquisition.

Voir les propriétés à Maurice Où acheter à Maurice ?

Oui, un non-citoyen peut devenir propriétaire à l'Île Maurice. Mais le marché immobilier mauricien comporte des règles particulières : l'éligibilité dépend notamment du type de bien, du programme dans lequel il se trouve et, dans certains cas, d'une autorisation préalable de l'Economic Development Board.

Cette distinction est essentielle. Une villa située à quelques mètres d'un programme résidentiel accessible aux étrangers n'est pas automatiquement elle-même accessible à un acheteur non-citoyen.

Information mise à jour le 26 septembre 2026.

Le cadre présenté ci-dessous repose notamment sur les informations publiées par l'Economic Development Board Mauritius, le Non-Citizens (Property Restriction) Act, la législation relative aux droits d'enregistrement et les règles applicables aux acquisitions immobilières par les non-citoyens.

Les règles ayant évolué ces dernières années, un acquéreur doit faire confirmer l'éligibilité précise du bien, les taxes, les modalités de paiement et les autorisations applicables par un notaire et, lorsque nécessaire, par l'EDB avant de signer définitivement.

🇲🇺 La règle essentielle : un étranger ne peut pas acheter librement n'importe quel logement

À Maurice, l'acquisition immobilière par un non-citoyen est encadrée par le Non-Citizens (Property Restriction) Act et différents dispositifs réglementaires.

Pour un projet résidentiel classique, l'acheteur étranger doit donc commencer par poser une question simple : « Ce bien est-il juridiquement accessible à un non-citoyen ? »

Cette vérification doit intervenir avant de raisonner sur la vue mer, la piscine, le rendement locatif ou même la négociation du prix.

Quels biens immobiliers un étranger peut-il acheter à Maurice ?

Plusieurs voies permettent aujourd'hui à un non-citoyen d'acquérir légalement un bien résidentiel. Elles ne répondent toutefois pas toutes aux mêmes règles.

Programme résidentiel Property Development Scheme – PDS Le PDS permet le développement et la commercialisation de résidences de standing accessibles notamment aux non-citoyens. Villas et autres propriétés haut de gamme peuvent ainsi être acquises dans les projets approuvés.
Programmes existants IRS et RES Les anciens Integrated Resort Scheme et Real Estate Scheme continuent d'exister à travers les projets déjà approuvés. Des propriétés peuvent donc encore être achetées et revendues dans ces ensembles.
Développement urbain Smart City Scheme Certaines propriétés résidentielles situées dans des Smart Cities peuvent également être accessibles aux non-citoyens, sous le cadre réglementaire applicable.
Copropriété Appartement G+2 Un étranger peut acquérir, avec approbation préalable de l'EDB, un appartement dans un immeuble comportant au moins deux étages au-dessus du rez-de-chaussée, sous réserve notamment du prix minimum réglementaire.
Hôtellerie Invest Hotel Scheme – IHS Ce dispositif concerne des unités situées dans des établissements hôteliers et répond à une logique différente de l'achat résidentiel classique.
Cas particulier Acquisition hors programmes L'EDB prévoit également une voie spécifique pour certains titulaires d'un Residence Permit ou Occupation Permit souhaitant acquérir une propriété résidentielle d'au moins 500 000 USD hors des programmes réglementés, sous conditions précises.

🏢 Appartement G+2 : une voie importante pour les acheteurs étrangers

Le régime dit G+2 ouvre aux non-citoyens une partie du marché des appartements qui ne se trouvent pas nécessairement dans un PDS, IRS ou RES.

Selon l'Economic Development Board, l'appartement doit être situé dans un immeuble en copropriété comportant au moins deux étages au-dessus du rez-de-chaussée et l'acquisition est soumise à l'approbation préalable de l'EDB.

Minimum : 6 000 000 MUR

Le prix d'achat de l'appartement doit être au minimum de 6 millions de roupies mauriciennes, ou son équivalent dans une devise étrangère convertible.

Attention : le seuil de 6 millions MUR permettant l'acquisition d'un appartement G+2 ne doit pas être confondu avec les conditions permettant éventuellement d'obtenir un permis de résidence. Ce sont deux questions juridiques distinctes.

Nous les détaillons séparément dans notre guide consacré à l'immobilier et au permis de résidence à Maurice.

Comment se déroule un achat immobilier par un étranger ?

Le parcours dépend du dispositif et du bien, mais plusieurs étapes doivent être anticipées.

Choisir le secteur Nord, Ouest, Est ou Sud : définir le mode de vie, le type de propriété et le budget recherché.
Vérifier l'éligibilité du bien Faire confirmer que la propriété peut légalement être acquise par un non-citoyen et identifier le régime applicable.
Examiner le programme Pour un PDS, IRS, RES ou Smart City, vérifier le statut du projet et les documents correspondants.
Préparer le financement Anticiper l'origine des fonds, les transferts internationaux, le financement bancaire éventuel et les exigences de conformité.
Faire intervenir le notaire Le notaire mauricien joue un rôle central dans la préparation de l'acte, les vérifications juridiques et l'enregistrement de la transaction.
Obtenir les autorisations nécessaires Selon le régime, une procédure auprès de l'EDB ou une approbation préalable peut être nécessaire.
Signer et transférer les fonds Les modalités de règlement doivent respecter les règles applicables au dispositif concerné.
Enregistrer l'acte La mutation doit être enregistrée et les droits correspondants acquittés conformément à la législation en vigueur.

💱 Paiement du prix : attention aux règles de change

Depuis le 13 décembre 2024, de nouvelles modalités s'appliquent à certaines acquisitions par des non-citoyens sous les régimes IRS, RES, IHS, PDS et Smart City.

Pour les opérations auxquelles ces nouvelles dispositions s'appliquent, les fonds sont transférés à Maurice depuis l'étranger en devise forte convertible et le règlement au promoteur est organisé selon la répartition réglementaire.

85 % du prix est réglé au promoteur en roupies mauriciennes.
15 % peut être réglé en devise étrangère convertible ou en roupies mauriciennes.

Le notaire intervient dans le circuit des fonds et dans l'enregistrement de l'acte.

Il existe cependant une nuance importante : selon la FAQ officielle de l'EDB, les modifications introduites en décembre 2024 concernent les premières ventes relevant des Schemes concernés et ne s'appliquent pas aux ventes d'appartements sous le régime G+2.

Il est donc déconseillé d'appliquer automatiquement la règle 85/15 à toute transaction immobilière réalisée par un étranger.

Peut-on financer l'achat avec une banque mauricienne ?

Un financement local peut être envisageable, mais les conditions dépendent du dossier de l'acquéreur, de la banque, du bien et du dispositif juridique.

Pour les acquisitions relevant des règles modifiées des IRS, RES, IHS, PDS et Smart City, l'EDB indique qu'en cas de prix supérieur à 750 000 USD, les premiers 750 000 USD ou leur équivalent en devise forte convertible doivent être transférés à Maurice depuis l'étranger.

Un prêt en roupies mauriciennes peut ensuite, sous les conditions prévues, financer le solde, avec remboursement effectué en devise étrangère convertible.

Cette règle ne signifie pas qu'un crédit est automatiquement accordé : la banque procède à sa propre analyse du financement, des revenus, des garanties et de l'origine des fonds.

⚠️ Depuis le 1er juillet 2026 : 10 % de droits d'enregistrement

10 %

C'est une évolution majeure pour un acquéreur étranger et les anciens articles immobiliers mentionnant encore un droit de 5 % peuvent désormais être obsolètes.

La législation mauricienne prévoit qu'à compter du 1er juillet 2026, la mutation au profit d'un non-citoyen d'une propriété résidentielle relevant d'un EDB Property Scheme ou du régime G+2, ainsi que certaines reventes de biens initialement acquis sous ces régimes, est soumise au taux de 10 % de droits d'enregistrement.

Le budget d'acquisition ne doit donc jamais être calculé à partir du seul prix affiché du bien. Il faut intégrer les droits, frais notariés, éventuels frais bancaires et de change, charges de copropriété ou de domaine, ainsi que les autres coûts propres au dossier.

Le chiffrage définitif doit être demandé au notaire avant engagement.

Le notaire joue un rôle central

Maurice fonctionne avec un système d'actes dans lequel le notaire intervient directement dans la sécurisation juridique de la transaction.

L'Economic Development Board rappelle notamment que le notaire rédige l'acte immobilier et procède aux vérifications relatives à la propriété. L'acquéreur est libre de choisir son notaire.

Dans un achat de prestige, son intervention est d'autant plus importante que plusieurs éléments doivent être vérifiés simultanément : propriété du vendeur, charges éventuelles, régime du programme, conditions de la vente, autorisations, paiement du prix et enregistrement.

Les vérifications à effectuer avant de signer

📜 Statut juridique du bien Confirmer que le vendeur détient les droits permettant la vente et identifier précisément la propriété concernée.
🌍 Éligibilité de l'acheteur Vérifier que le bien peut être acquis par un non-citoyen dans le cadre juridique annoncé.
🏗️ Statut du programme Pour un PDS, IRS, RES ou Smart City, contrôler les autorisations et documents applicables.
🏢 Copropriété Pour un appartement, examiner règlement, charges, fonds communs et fonctionnement de la copropriété.
💰 Budget total Ajouter au prix d'achat les droits, frais, charges et éventuels coûts de financement.
🏦 Origine des fonds Préparer les justificatifs demandés par les banques, le notaire et les organismes intervenant dans la transaction.
💱 Modalités de paiement Faire confirmer la devise, le circuit bancaire et les règles applicables au régime concerné.
🏡 Usage du bien Résidence personnelle, location ou investissement : vérifier que l'usage envisagé est compatible avec le bien et son cadre contractuel.
🔧 État et prestations Pour une villa existante, contrôler bâtiment, piscine, équipements, climatisation, toiture et espaces extérieurs.
🔄 Conditions de revente Anticiper dès l'achat la clientèle future, les règles applicables et les coûts susceptibles d'intervenir lors d'une revente.

⚖️ Acheter hors PDS, IRS ou RES : ne pas généraliser

Il serait incorrect d'affirmer qu'un étranger ne peut acheter à Maurice que dans un PDS, un IRS ou un RES.

Le cadre a progressivement été élargi, notamment avec les appartements G+2, les Smart Cities et une possibilité spécifique d'acquisition résidentielle hors des programmes réglementés pour certains titulaires d'un Residence Permit ou Occupation Permit.

Dans ce dernier cas, les lignes directrices de l'EDB prévoient notamment une valeur minimale de 500 000 USD et des conditions relatives à la propriété et à la surface du terrain. Les terrains agricoles, State Lands et Pas Géométriques sont notamment exclus de cette voie spécifique.

Ce dispositif ne doit donc pas être présenté comme une autorisation générale permettant à tout étranger d'acheter librement n'importe quelle maison ou n'importe quel terrain à Maurice.

🏝️ Acheter un bien donne-t-il automatiquement le droit de résider à Maurice ?

Non, pas dans tous les cas. Le droit d'acquérir et le droit d'obtenir un permis de résidence sont deux questions différentes.

Certains dispositifs immobiliers permettent néanmoins d'obtenir un permis de résidence lorsque les conditions et le seuil d'investissement correspondants sont respectés. L'EDB mentionne notamment un seuil de 375 000 USD dans plusieurs régimes immobiliers.

Mais il serait trompeur d'en déduire que tout achat de 375 000 USD à Maurice donne automatiquement un droit de résidence. Le régime juridique du bien est déterminant.

C'est pourquoi nous consacrons un guide distinct à cette question.

Immobilier et permis de résidence Comprendre les différents régimes

Questions fréquentes des acheteurs étrangers

Un Français peut-il acheter à Maurice ? Oui, sous réserve que le bien et l'acquisition entrent dans un cadre permettant l'achat par un non-citoyen.
Peut-on acheter un appartement ? Oui. Le régime G+2 permet notamment l'acquisition de certains appartements à partir de 6 millions MUR, avec approbation préalable de l'EDB.
Peut-on acheter une villa ? Oui, notamment dans les programmes résidentiels accessibles aux non-citoyens tels que le PDS et certains anciens IRS ou RES.
Peut-on acheter un terrain librement ? Non. Les règles relatives aux terrains sont spécifiques et un non-citoyen ne doit jamais supposer qu'un terrain est librement accessible à l'achat.
Peut-on louer son bien ? Plusieurs dispositifs permettent la location, mais les conditions du programme, du règlement et de la gestion locative doivent être vérifiées.
Faut-il un notaire ? Le notaire occupe une place centrale dans la préparation de l'acte, les vérifications et l'enregistrement de la transaction.
Le droit d'enregistrement est-il toujours de 5 % ? Non pour les acquisitions visées ici : depuis le 1er juillet 2026, le taux applicable au non-citoyen pour les propriétés résidentielles concernées par les régimes EDB/G+2 est de 10 %.
Acheter permet-il forcément de devenir résident ? Non. Acquisition immobilière et permis de résidence doivent être analysés séparément.

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Propriétés De Charme est un portail immobilier et non une agence immobilière. Les informations juridiques présentées dans ce guide ont une vocation générale et ne remplacent pas les vérifications d'un notaire, de l'EDB, d'un conseil juridique ou d'un établissement bancaire.

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Sources officielles et mise à jour — 26 septembre 2026

Economic Development Board Mauritius : régimes IRS, RES, PDS, Smart City, Invest Hotel Scheme, appartements G+2, conditions d'acquisition par les non-citoyens et procédures immobilières.

Economic Development Board – Real Estate & Hospitality

Non-Citizens (Property Restriction) Act : cadre légal de l'acquisition immobilière par les non-citoyens et régime des appartements G+2.

Registration Duty Act : à compter du 1er juillet 2026, les acquisitions résidentielles concernées réalisées par un non-citoyen sous un EDB Property Scheme ou le régime G+2 relèvent du taux de 10 % de droits d'enregistrement.

EDB – Amendments to IRS/RES/IHS/PDS/SCS Regulations : règles de règlement introduites à compter du 13 décembre 2024, dont la répartition 85 % en roupies mauriciennes et 15 % en devise ou roupies pour les opérations auxquelles ces dispositions s'appliquent, ainsi que les conditions particulières de financement local.

Consulter les modifications réglementaires de l'EDB

Property Acquisition Management System : l'EDB a déployé son système PAMS/NELS pour plusieurs procédures, notamment les acquisitions Smart City, les appartements G+2 et certaines acquisitions résidentielles d'au moins 500 000 USD.

Les règles peuvent dépendre de la nature du bien, du statut de l'acquéreur, du programme, de la date de la transaction et de son mode de financement. Une vérification individuelle auprès des professionnels et autorités compétents reste indispensable avant acquisition.