PDS, IRS, RES, Smart City et G+2 à l’Île Maurice
PDS, IRS, RES, Smart City, G+2 : ces sigles apparaissent régulièrement dans les annonces immobilières mauriciennes. Ils ne désignent pourtant ni les mêmes biens, ni les mêmes régimes d'acquisition. Voici comment les distinguer avant d'acheter.
Le marché immobilier accessible aux étrangers à l'Île Maurice ne repose pas sur un régime unique. Depuis plus de vingt ans, plusieurs dispositifs se sont succédé ou complétés afin de permettre aux non-citoyens d'acquérir certaines propriétés résidentielles dans un cadre réglementé.
C'est pourquoi une annonce peut mentionner IRS, RES, PDS, Smart City ou G+2. Ces termes ne sont pas de simples arguments commerciaux : ils renseignent sur le cadre dans lequel le bien peut être acquis par un non-citoyen.
Cette page a été construite à partir des informations et lignes directrices de l'Economic Development Board Mauritius, du Non-Citizens (Property Restriction) Act et de la réglementation immobilière applicable.
Les dispositifs ont évolué au fil des années. Un ancien programme IRS ou RES peut donc parfaitement contenir aujourd'hui une propriété légalement revendue à un nouvel acquéreur étranger, même si ces régimes ne correspondent plus aux nouveaux développements résidentiels lancés actuellement.
🧭 PDS, IRS, RES, Smart City ou G+2 : la différence en quelques secondes
Deux seuils à ne surtout pas confondre
C'est probablement la confusion la plus fréquente lorsqu'un acquéreur étranger commence ses recherches immobilières à Maurice.
Un non-citoyen peut acquérir un appartement dans un immeuble en copropriété comportant au moins deux étages au-dessus du rez-de-chaussée, sous réserve de l'approbation préalable de l'EDB, lorsque le prix est au minimum de 6 millions de roupies mauriciennes ou son équivalent dans une devise étrangère convertible.
Le montant de 375 000 USD ne constitue pas un seuil universel permettant d'acheter n'importe quel bien à Maurice. Il intervient notamment pour l'éligibilité au permis de résidence lorsque l'acquisition est réalisée dans un cadre immobilier éligible.
Autrement dit : 6 M MUR et 375 000 USD répondent à deux questions différentes. Le premier montant concerne l'accès à certaines acquisitions G+2 ; le second intervient dans le cadre de la résidence par investissement immobilier.
1. PDS : Property Development Scheme
Le Property Development Scheme est aujourd'hui l'un des dispositifs les plus connus des acquéreurs étrangers recherchant une propriété résidentielle haut de gamme à Maurice.
Il a été conçu pour permettre le développement de résidences accessibles aux non-citoyens, citoyens mauriciens et membres de la diaspora mauricienne.
Les projets PDS ne se limitent généralement pas à la construction d'une succession de villas. Le cadre réglementaire prévoit notamment des unités résidentielles de standing, des espaces communs de qualité, des équipements de loisirs et des services de gestion destinés aux résidents.
Le PDS impose-t-il un prix minimum de 375 000 USD pour acheter ?
Non : il faut distinguer le droit d'acheter du droit à la résidence. Le seuil de 375 000 USD est notamment déterminant pour l'éligibilité au permis de résidence. Il ne doit pas être présenté comme le prix minimum universel de toutes les propriétés PDS.
Le prix réel dépend naturellement du programme, du type de bien, de sa localisation et de ses prestations.
⏳ IRS et RES : comprendre les régimes historiques
Pour comprendre les annonces mauriciennes actuelles, il faut remonter à l'évolution du marché immobilier ouvert aux investisseurs étrangers.
Ainsi, voir la mention IRS ou RES dans une annonce publiée aujourd'hui ne signifie pas que le bien relève d'un dispositif « disparu ». Cela indique généralement qu'il appartient à un projet historique approuvé sous ce régime.
2. IRS : Integrated Resort Scheme
L'Integrated Resort Scheme a joué un rôle majeur dans l'ouverture du marché immobilier mauricien aux acquéreurs internationaux.
Il concernait des propriétés de prestige intégrées à de grands ensembles résidentiels, souvent associés à des équipements et services de haut niveau.
Historiquement, l'IRS comportait notamment un prix minimum d'acquisition fixé à 500 000 USD lors de son lancement. Le régime a ensuite évolué et le marché actuel est essentiellement celui des propriétés déjà développées et de leurs reventes.
Les lignes directrices de l'EDB prévoient explicitement la procédure de revente ou de transfert des propriétés IRS, RES et PDS.
3. RES : Real Estate Scheme
Le Real Estate Scheme a complété l'IRS en permettant le développement de projets résidentiels d'une autre échelle.
Contrairement à l'IRS historique, le RES n'était pas associé au même seuil minimum général de prix de vente. Cette différence explique notamment pourquoi le parc immobilier RES peut présenter des typologies et valeurs assez diverses.
Pour l'acquéreur, la bonne question n'est donc pas « le RES existe-t-il encore ? », mais plutôt : « cette propriété appartient-elle à un projet RES approuvé et quelles règles s'appliquent à sa revente ? »
4. Smart City Scheme : vivre, travailler et se divertir
Le Smart City Scheme se distingue nettement des PDS, IRS et RES. Son objectif n'est pas uniquement résidentiel : il repose sur le concept intégré « work, live and play », associant logements, activités économiques, services, infrastructures, commerces et espaces de vie.
L'Economic Development Board recense plusieurs projets ayant obtenu un Smart City Certificate, parmi lesquels notamment Cap Tamarin, Moka City, Beau Plan, Mont Choisy Smart City, Azuri et Anahita Beau Champ.
Une disposition permettait à certains titulaires d'un Occupation Permit, Residence Permit ou Permanent Residence Permit d'acquérir un terrain viabilisé résidentiel dans un projet Smart City approuvé jusqu'au 30 juin 2026.
Cette date étant désormais passée, cette possibilité ne doit plus être présentée en septembre 2026 comme un droit actuel sans vérification d'une nouvelle base réglementaire.
Cela ne signifie pas que les propriétés résidentielles des Smart Cities existantes ne peuvent plus être acquises par des étrangers : il faut distinguer l'acquisition d'une unité résidentielle dans le Scheme de cette ancienne disposition particulière relative aux terrains viabilisés.
5. G+2 : acheter un appartement hors PDS
Le régime communément appelé G+2 est particulièrement intéressant, car il ne correspond pas à un domaine PDS, IRS ou RES.
Le Non-Citizens (Property Restriction) Act permet à un non-citoyen d'acquérir, avec approbation préalable de l'EDB, un appartement situé dans un immeuble en copropriété comportant au moins deux étages au-dessus du rez-de-chaussée.
G+2 : 6 M MUR pour acheter, 375 000 USD pour la résidence
C'est ici que la distinction des seuils est particulièrement importante.
Un appartement éligible peut être acheté par un non-citoyen à partir de 6 millions MUR. Mais l'EDB précise que le permis de résidence lié au G+2 intervient lorsque la propriété résidentielle est acquise pour un montant d'au moins 375 000 USD ou son équivalent dans une devise admissible.
Un appartement peut donc être accessible à l'achat sans nécessairement atteindre le seuil permettant de demander le permis de résidence immobilier.
Quel régime correspond à quel projet ?
🏨 Et l'Invest Hotel Scheme ?
L'Invest Hotel Scheme (IHS) constitue encore un autre dispositif, mais sa logique est suffisamment différente pour ne pas le confondre avec un achat résidentiel classique.
Il permet à des investisseurs d'acquérir certaines unités situées dans des établissements hôteliers : chambres, suites, appartements ou villas selon le projet. L'unité s'inscrit dans une exploitation hôtelière et son usage par le propriétaire est encadré.
Pour un acquéreur recherchant avant tout une maison de vacances librement occupée ou une résidence principale, un IHS ne doit donc pas être analysé comme une villa PDS classique.
💱 PDS, IRS, RES et Smart City : les règles de paiement ont changé
Depuis le 13 décembre 2024, des règles particulières s'appliquent aux nouvelles acquisitions réalisées par des non-citoyens sous plusieurs EDB Property Schemes.
Lorsque ces dispositions sont applicables, les fonds sont transférés à Maurice depuis l'étranger en devise forte convertible et le paiement au promoteur est ensuite organisé selon la répartition réglementaire.
Le notaire intervient dans le circuit des fonds. L'EDB prévoit également des règles spécifiques lorsqu'un financement bancaire local intervient pour une propriété dont le prix dépasse 750 000 USD.
Ces règles ne doivent pas être appliquées indifféremment à toutes les transactions : le régime du bien, la première vente ou la revente, le statut de l'acquéreur et la nature du financement doivent être vérifiés au cas par cas.
⚠️ Droits d'enregistrement : changement majeur en 2026
Depuis le 1er juillet 2026, les acquisitions résidentielles concernées réalisées par des non-citoyens sous les EDB Property Schemes ou dans le cadre G+2 supportent un droit d'enregistrement porté de 5 % à 10 %.
Cette évolution concerne notamment les régimes IRS, RES, PDS, Smart City, IHS et les appartements G+2 dans le champ prévu par la législation.
Les anciens guides, brochures ou simulations mentionnant encore systématiquement 5 % ne doivent donc pas être utilisés pour calculer un budget d'acquisition en septembre 2026.
Avant signature, le notaire doit établir le coût actualisé correspondant précisément à la transaction envisagée.
Peut-on revendre une propriété IRS, RES ou PDS ?
Oui. Les lignes directrices de l'EDB prévoient explicitement la revente ou le transfert des propriétés résidentielles relevant des IRS, RES et PDS.
Le propriétaire qui souhaite vendre ou transférer son bien doit respecter la procédure applicable. Les lignes directrices de l'EDB prévoient notamment une information préalable de l'organisme et du gestionnaire du Scheme concerné.
Le nouvel acquéreur doit lui-même répondre aux conditions d'éligibilité et suivre la procédure d'acquisition correspondante.
Cela explique pourquoi le marché mauricien de prestige comporte aujourd'hui un véritable marché secondaire de propriétés IRS, RES et PDS.
⚖️ Le sigle du programme ne suffit jamais
Une annonce portant la mention « PDS » ou « accessible aux étrangers » ne doit pas dispenser l'acquéreur de ses propres vérifications.
Avant tout engagement, il faut notamment contrôler : le statut exact du programme, l'éligibilité du bien, l'identité et les droits du vendeur, les conditions de revente, les charges, le règlement applicable, les autorisations, le financement et les coûts de mutation.
Pour un appartement G+2, l'approbation préalable de l'EDB doit être prise en compte. Pour une propriété IRS, RES ou PDS, il convient de vérifier le projet approuvé et la procédure applicable à la transaction.
Enfin, si l'objectif est d'obtenir un permis de résidence, il faut étudier cette question séparément : acheter légalement un bien et devenir résident ne sont pas synonymes.
Acquisition immobilière et permis de résidence : le prochain point à comprendre
Une fois les différents régimes identifiés, la question suivante est souvent : « Quel achat me permet réellement d'obtenir un permis de résidence à Maurice ? »
Le seuil de 375 000 USD est central, mais son application dépend du dispositif et du bien acquis. Il ne faut donc pas le transformer en règle générale du type « j'achète n'importe quel bien de 375 000 USD, donc je deviens résident ».
Notre guide suivant est entièrement consacré à cette distinction.
🌴 Dossier Immobilier de luxe à l'Île Maurice
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Propriétés De Charme est un portail immobilier, et non une agence immobilière. Les informations de cette page sont générales et ne remplacent pas les vérifications d'un notaire, d'un conseil juridique, de l'Economic Development Board ou des autorités mauriciennes compétentes.
Economic Development Board Mauritius : présentation des dispositifs immobiliers IRS, RES, PDS, Smart City, IHS et appartements G+2, ainsi que des conditions générales d'acquisition par les non-citoyens.
Economic Development Board – Real Estate & Hospitality
EDB – Guidelines for Buyers of Residential Property under IRS / RES / PDS, janvier 2025 : éligibilité, acquisition, financement, résidence, location et revente des propriétés. Les anciens taux fiscaux figurant dans ce document ne sont pas repris ici lorsqu'ils ont été modifiés par la législation ultérieure.
EDB – Property Development Scheme : caractéristiques des développements PDS, propriétés accessibles aux non-citoyens et règles relatives au permis de résidence.
EDB – Smart City Scheme : projets disposant d'un Smart City Certificate et procédures d'acquisition résidentielle. La possibilité particulière relative à certains terrains viabilisés était limitée au 30 juin 2026.
Non-Citizens (Property Restriction) Act : cadre applicable à l'acquisition de biens immobiliers par les non-citoyens, notamment les appartements G+2.
Finance Act 2025 / Registration Duty Act : évolution du droit d'enregistrement applicable aux acquisitions résidentielles concernées réalisées par les non-citoyens, porté à 10 % à compter du 1er juillet 2026.
EDB – Amendments to IRS/RES/IHS/PDS/SCS Regulations : modalités de règlement applicables depuis le 13 décembre 2024 à certaines acquisitions, notamment la répartition 85 % en roupies mauriciennes et 15 % en roupies ou devise étrangère convertible.
Les régimes immobiliers mauriciens ont évolué à plusieurs reprises. Avant toute acquisition, les conditions applicables au bien précis doivent être confirmées auprès de l'EDB, du notaire et des conseils professionnels compétents.