Frais de mutation immobilière
en Europe en 2026 — classement
Du plus faible au plus élevé — classement complet des droits de mutation immobilière dans les pays européens en 2026, avec données vérifiées et analyse pour acheteurs de prestige.
Les droits de mutation en Europe — une disparité considérable
Lors de l'achat d'un bien immobilier en Europe, les droits de mutation — taxe prélevée sur la transaction — constituent presque toujours le poste de coût le plus important, devant les honoraires des notaires et des agents immobiliers. Leur niveau varie dans des proportions considérables d'un pays à l'autre, et même au sein d'un même pays selon les régions.
En 2026, deux évolutions majeures ont modifié le classement européen par rapport aux années précédentes. D'une part, la France a relevé ses droits de mutation depuis le 1er avril 2025 — la quasi-totalité des départements ont porté le taux global à environ 6,31 %. D'autre part, la Belgique a opéré une réforme profonde : la Flandre est passée à 2 % et la Wallonie à 3 %, faisant de ces deux régions parmi les moins chères d'Europe pour l'achat d'une résidence principale.
Ce classement présente les données vérifiées les plus récentes disponibles pour les principaux marchés immobiliers européens. Les taux indiqués concernent les résidences secondaires ou investissements — les taux pour résidence principale peuvent être inférieurs dans plusieurs pays.
Droits de mutation en Europe — du plus faible au plus élevé
Classement par ordre croissant de taux. Les données concernent les achats de résidences secondaires ou d'investissement par un acheteur privé à la date de publication.
| # | Pays / Région | Taux droits de mutation | Niveau | Précisions |
|---|---|---|---|---|
1 |
🇧🇪Flandre (Belgique) Résidence principale unique |
2 % |
Très faible | Réforme jan. 2025 |
2 |
🇳🇱Pays-Bas Résidence principale unique |
2 % |
Très faible | 10,4 % pour investissement (depuis 2023) |
3 |
🇧🇪Wallonie (Belgique) Résidence principale unique |
3 % |
Très faible | Réforme jan. 2025 — était 12,5 % |
4 |
🇬🇷Grèce |
3 % |
Faible | Taux unique sur le prix de vente |
5 |
🇨🇭Suisse Variable par canton |
0 % – 3 % |
Nul à faible | Certains cantons à 0 % de droits |
6 |
🇩🇪Allemagne Grunderwerbsteuer — variable par Land |
3,5 % – 6,5 % |
Moyen | Bavière 3,5 % · Brandebourg 6,5 % |
7 |
🇮🇹Italie Imposta di Registro |
2 % – 9 % |
Variable | 2 % résidence principale / 9 % secondaire |
8 |
🇵🇹Portugal IMT progressif + Imposto do Selo |
0 % – 8,8 % |
Variable | IMT 0-8 % + timbre 0,8 % · non-résidents 7,5 % |
9 |
🇫🇷France DMTO — Droits de mutation à titre onéreux |
5,09 % – 6,31 % |
Moyen-élevé | Hausse avril 2025 · frais totaux 7-9 % |
10 |
🇪🇸Espagne ITP — variable par communauté autonome |
6 % – 11 % |
Moyen-élevé | Madrid 6 % · Catalogne jusqu'à 15 %+ · Costa Blanca 9-11 % |
11 |
🇧🇪Bruxelles (Belgique) |
12,5 % |
Élevé | Inchangé malgré réformes Flandre et Wallonie |
12 |
🇬🇧Royaume-Uni SDLT — Stamp Duty Land Tax |
5 % – 12 % |
Élevé | Progressif · +2 % non-résidents · +3 % résidence secondaire |
13 |
🇳🇱Pays-Bas Résidence secondaire / investissement |
10,4 % |
Élevé | Taux pour investissement depuis jan. 2023 |
Sources : meilleurescpi.com (juin 2026) · acheterenespagne.fr (avr. 2026) · casavergao.com (mai 2026) · theluxuryplaybook.com (avr. 2026) · Christie's Belgium / RTBF (juin 2026) · globalinvestments.net (juin 2026). Données indicatives — consultant un professionnel avant toute décision.
Trois catégories de marchés européens
Marchés favorables — moins de 4 %
Ces marchés offrent les droits de mutation les plus compétitifs d'Europe en 2026. La Belgique flamande (2 %) et wallonne (3 %) ont opéré les réformes les plus spectaculaires. La Grèce à 3 % reste une destination attractive pour les investisseurs, notamment depuis la hausse du seuil Golden Visa à 800 000 € dans les zones premium. La Suisse peut être à 0 % dans certains cantons mais combine cela avec une fiscalité annuelle sur la fortune immobilière.
Marchés intermédiaires — 4 % à 9 %
Ce groupe concentre les grands marchés immobiliers de prestige d'Europe occidentale. La France a rejoint ce groupe dans sa fourchette haute depuis avril 2025. L'Italie offre un avantage notable pour les résidences principales (2 %) mais taxe lourdement les résidences secondaires (9 %). Le Portugal reste accessible en entrée de gamme mais l'application du taux non-résident (7,5 %) alourdit le coût pour les acheteurs français ou belges.
Marchés lourds — plus de 10 %
Ces marchés imposent les droits de mutation les plus élevés d'Europe. Bruxelles à 12,5 % reste inchangé malgré les réformes de ses voisins régionaux. Le Royaume-Uni peut atteindre 12 % au taux marginal pour les biens de plus de £1,5M, augmenté de 2 % pour les non-résidents et 3 % pour les résidences secondaires. Les Pays-Bas ont instauré un taux de 10,4 % pour l'investissement depuis 2023 — une hausse délibérée pour freiner la spéculation.
Le cas particulier de la France — une hausse récente à ne pas ignorer
Depuis le 1er avril 2025, la loi de finances a autorisé les conseils départementaux à relever la part départementale des DMTO jusqu'à 5 % (contre 4,5 % précédemment), portant le taux global à 6,31 % dans les départements ayant voté la majoration maximale. Cette hausse, prévue jusqu'au 31 mars 2028, concerne les biens anciens. Les primo-accédants achetant leur résidence principale sont exclus de cette majoration. Concrètement, les frais totaux d'acquisition en France (droits + notaire + débours) atteignent désormais 7 % à 9 % du prix de vente pour un bien ancien.
L'Espagne — le marché le plus fragmenté d'Europe
Nulle part en Europe les droits de mutation ne varient autant selon la localisation qu'en Espagne. La Communauté de Madrid applique 6 % — l'un des taux les plus compétitifs d'Europe occidentale pour ce type de marché. La Catalogne a instauré depuis mai 2025 un barème progressif qui peut dépasser 15 % pour les biens résidentiels de plus de 600 000 €. La Communauté Valencienne (Costa Blanca, Valence) applique 9 % jusqu'à 1 million d'euros et 11 % au-delà depuis juin 2026. Cette fragmentation rend indispensable la vérification du taux applicable dans chaque communauté autonome avant tout achat.
Ce que ce classement signifie pour votre stratégie d'acquisition
Pour un acheteur de propriété de prestige en Europe, les droits de mutation représentent un coût incompressible qui doit être intégré dès la définition du budget global. Sur un bien à 2 millions d'euros, la différence entre la Flandre belge (40 000 €) et la Catalogne espagnole en catégorie luxe (300 000 € et plus) est colossale — elle peut représenter le prix d'un appartement entier.
Quelques enseignements clés se dégagent de ce classement 2026. La Belgique a réalisé la réforme la plus spectaculaire — la Flandre et la Wallonie sont désormais parmi les destinations les plus compétitives d'Europe pour l'acquisition d'une résidence principale. La France a au contraire alourdi sa fiscalité depuis avril 2025, renforçant sa position dans le groupe "moyen-élevé". Le Royaume-Uni reste parmi les pays les plus chers pour les non-résidents souhaitant investir dans l'immobilier de prestige londonien.
Ces données sont indicatives et évoluent — certains taux ont changé plusieurs fois en 2025-2026. Avant toute décision d'acquisition transfrontalière, la consultation d'un notaire ou d'un conseil fiscal spécialisé dans le droit immobilier du pays concerné est indispensable.
Découvrir les propriétés de prestige en Europe
Sources des données : meilleurescpi.com — "Frais de notaire 2026 : taux, calcul et économies", juin 2026 (France DMTO 5,09 % à 6,31 %) · acheterenespagne.fr — "Fiscalité d'un achat immobilier en Espagne en 2026", avril 2026 (ITP par communauté autonome) · tekce.com — "Taxe sur les mutations immobilières en Espagne", mars 2026 (Communauté Valencienne) · casavergao.com — "Frais d'achat au Portugal en 2026", mai 2026 (IMT et timbre) · globalinvestments.net — "Stamp Duty and Property Transfer Taxes: A Global Comparison", juin 2026 (données multi-pays) · theluxuryplaybook.com — "Property taxes in every European country", avril 2026 (UK, Allemagne, Suisse) · nomoretax.eu — "Understanding European Property Taxes", 2024-2026 (classement UE) · Christie's International Real Estate Belgium / RTBF — droits enregistrement Belgique par région, juin 2026 · Euronews — "Impôts fonciers en Europe : où sont-ils les plus élevés ?", 14 juillet 2026. Les taux présentés sont des indicateurs généraux à la date de publication. Consultez un notaire ou un conseiller fiscal spécialisé avant toute décision d'acquisition immobilière à l'étranger.