Recul du Trait de Côte : Ce que Change la Loi Climat et Résilience
Distincte de la loi Littoral de 1986, la loi Climat et Résilience de 2021 introduit un cadre juridique entièrement nouveau pour les propriétés situées dans les communes exposées à l’érosion côtière — avec des conséquences directes sur la vente d’un bien de prestige en bord de mer.
Une obligation d’information désormais intégrée à l’annonce elle-même
Depuis 2023, les annonces immobilières concernant un bien situé dans une commune classée exposée au recul du trait de côte doivent signaler ce risque directement dans l’annonce, avec une mention renvoyant vers les informations disponibles. L’état des risques — document déjà obligatoire pour d’autres aléas naturels — intègre désormais ce critère spécifique, et doit être communiqué à l’acquéreur ou au locataire potentiel dès la phase de négociation, en application de l’article L.125-5 du Code de l’environnement.
Des communes classées progressivement par décret
Seules les communes officiellement inscrites par décret sont concernées par ce dispositif. Cette liste s’élargit progressivement — dans le Morbihan par exemple, un premier décret d’avril 2022 a concerné des communes comme Arzon ou Quiberon, suivi d’un second décret en février 2026 ajoutant Groix, Guidel ou Locmariaquer. Un vendeur ou un acquéreur doit donc vérifier le statut précis de la commune concernée au moment de la transaction, cette liste étant amenée à évoluer dans les années à venir à mesure que les projections d’érosion se précisent.
Un nouveau droit de préemption dédié à l’érosion
Au-delà de l’obligation d’information, la loi instaure un droit de préemption spécifique au profit des collectivités dans les zones concernées, leur permettant d’acquérir en priorité des biens menacés pour anticiper leur relocalisation. Ce nouvel outil s’ajoute aux droits de préemption déjà existants (urbain, SAFER) sans s’y substituer, et vise spécifiquement la gestion à long terme du recul du littoral plutôt que l’aménagement urbain classique.
Le bail réel d’adaptation, un outil pour concilier usage et anticipation
Pour les biens acquis par la puissance publique mais non menacés à très court terme, la loi crée un bail réel d’adaptation à l’érosion côtière — un contrat de longue durée permettant la poursuite d’activités touristiques ou économiques, moyennant un prix à la signature et une redevance périodique. Ce bail comporte un mécanisme de résiliation anticipée si l’avancée de l’érosion compromet la sécurité des occupants — une solution intermédiaire entre vente classique et relogement forcé.
L’impact sur la valeur : une méthode d’évaluation spécifique
Pour les biens exposés destinés à une acquisition publique, la valeur est déterminée en priorité par comparaison avec des biens similaires situés dans la même zone d’exposition. En l’absence de référence comparable, une décote proportionnelle à la durée de vie résiduelle prévisible du bien peut s’appliquer — un mécanisme qui, au-delà des seules acquisitions publiques, influence déjà la perception du marché sur ces zones et peut peser sur la négociation de biens privés dans les secteurs les plus exposés.
Ce que cela signifie pour un projet d’achat en bord de mer
Ces dispositions ne remettent pas en cause l’attractivité du littoral français, qui reste très forte, mais elles imposent une vigilance accrue avant tout achat dans une commune classée : vérifier le statut exact de la parcelle, consulter les projections d’évolution du trait de côte disponibles auprès des services de l’État, et intégrer ce paramètre dans la négociation du prix comme dans la perspective de revente à moyen terme.
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