Immobilier de luxe à Monaco : où acheter ?
Carré d'Or ou Larvotto ? Mareterra ou Fontvieille ? Monte-Carlo, La Rousse, La Condamine ou les hauteurs de la Principauté ? À Monaco, choisir un bien immobilier de prestige commence par choisir un environnement, une résidence et un mode de vie.
Sur un territoire aussi compact que Monaco, quelques centaines de mètres peuvent suffire à changer profondément l'environnement d'un appartement : front de mer, proximité du Casino, vue sur Port Hercule, résidence récente, quartier commerçant, hauteur panoramique ou atmosphère plus résidentielle.
La question « où acheter à Monaco ? » ne se résume donc pas à rechercher le quartier affichant le prix au mètre carré le plus élevé.
Un acquéreur doit d'abord définir ce qu'il attend réellement de son bien : résidence principale, pied-à-terre, grande surface familiale, adresse emblématique, front de mer, immeuble avec services, construction récente ou appartement à restructurer.
l'Observatoire de l'Immobilier 2025 de l'IMSEE estime le prix moyen des transactions à 57 569 €/m², mais les différences entre secteurs sont importantes : 71 167 €/m² au Larvotto, 54 009 €/m² à Monte-Carlo, 52 518 €/m² à Fontvieille, 52 104 €/m² à La Condamine et 51 265 €/m² à La Rousse.
Ces données constituent des repères statistiques, pas des barèmes applicables à chaque appartement. Le standing de l'immeuble, l'étage, la vue, la terrasse, la qualité de rénovation et les services peuvent être aussi déterminants que le quartier.
🧭 Où acheter à Monaco selon votre projet ?
Avant de parcourir les différents secteurs, il est utile de raisonner par priorité immobilière.
✨ Carré d'Or : l'adresse emblématique
Le Carré d'Or constitue l'un des micro-marchés les plus emblématiques de l'immobilier de luxe à Monaco. Il s'organise autour de la place du Casino, de l'Hôtel de Paris, du Métropole et des adresses prestigieuses du centre de Monte-Carlo.
Il faut toutefois bien distinguer Carré d'Or et Monte-Carlo. Le Carré d'Or est une appellation immobilière et géographique particulièrement utilisée par le marché, alors que les statistiques de l'IMSEE sont établies à l'échelle du quartier de Monte-Carlo.
C'est précisément pour cette raison que le prix moyen de Monte-Carlo ne permet pas à lui seul d'apprécier la valeur d'un appartement situé à proximité immédiate du Casino ou dans une résidence particulièrement recherchée.
Pour quel acquéreur ?
Le Carré d'Or peut correspondre à un acquéreur recherchant une adresse immédiatement identifiable, une forte centralité, la proximité des hôtels, restaurants, boutiques et services, ainsi qu'un environnement résolument urbain et prestigieux.
Repère IMSEE 2025 : 54 009 €/m² à l'échelle du quartier.
À rechercherÉtage élevé, vue, terrasse, parking, qualité de la résidence et proximité immédiate du Carré d'Or.
AttentionLa moyenne statistique de Monte-Carlo ne constitue pas une cote spécifique du Carré d'Or.
🌊 Larvotto : acheter face à la Méditerranée
Le Larvotto incarne l'un des visages les plus immédiatement méditerranéens de Monaco.
La plage, l'avenue Princesse Grace, les résidences du front de mer et la proximité des développements immobiliers récents en font un secteur très différent du cœur dense de Monte-Carlo.
L'Observatoire 2025 situe le Larvotto au sommet de la hiérarchie statistique avec un prix estimé de 71 167 €/m².
Ce niveau ne signifie évidemment pas que tous les appartements du quartier se négocient sur la même base. Un appartement ancien sans vue dégagée et un bien récent avec grande terrasse sur la mer ne relèvent pas du même micro-marché.
Pour quel acquéreur ?
Le Larvotto convient particulièrement à la recherche d'un environnement balnéaire, d'une proximité immédiate avec la mer et, selon les résidences, de prestations contemporaines et de vues dégagées.
Estimation IMSEE 2025, la plus élevée parmi les quartiers étudiés.
À rechercherVue mer, terrasse, étage, orientation, services de résidence et accès au littoral.
ProfilRésidence principale, pied-à-terre premium ou recherche d'un appartement dans un environnement maritime.
🌿 Mareterra : le nouveau visage de l'ultra-luxe
Mareterra mérite d'être distingué du reste du Larvotto lorsqu'un acquéreur recherche un bien contemporain de très haut niveau.
Cette extension maritime a créé un nouvel ensemble résidentiel où l'architecture, les espaces paysagers, le rapport à la mer et les services occupent une place centrale.
Le Renzo
Conçu par Renzo Piano Building Workshop, Le Renzo comprend des résidences de plain-pied, des duplex, des triplex et un penthouse quadruplex.
Les Jardins d'Eau
Les résidences s'organisent autour d'un environnement paysager et proposent notamment de vastes balcons et différents équipements résidentiels.
Les villas
Mareterra comprend un nombre limité de villas, chacune conçue comme une résidence singulière en relation directe avec le littoral.
Les townhouses
Les maisons de ville complètent l'offre résidentielle avec des surfaces importantes et des patios intérieurs.
Attention : Mareterra constitue un marché suffisamment spécifique pour mériter une analyse dédiée. Notre dossier Monaco lui consacre donc un article complet sur l'immobilier neuf et ultra-luxe.
⚓ Fontvieille : un Monaco résidentiel autour de la marina
À l'ouest de la Principauté, Fontvieille offre une lecture immobilière très différente de Monte-Carlo ou du Larvotto.
Le quartier, largement développé sur des terrains gagnés sur la mer, associe résidences, marina, activités, commerces, services et espaces publics.
Il peut intéresser les acquéreurs recherchant un environnement résidentiel structuré autour d'un quartier relativement autonome, avec des immeubles et des résidences aux profils variés.
Le marché haut de gamme comprend notamment de grandes surfaces, des appartements avec terrasses, des vues sur la marina ou sur la mer et des résidences dotées de services.
Repère statistique IMSEE 2025.
À rechercherVue port ou mer, terrasse, parking, qualité des parties communes et services.
ProfilAcquéreur privilégiant un quartier résidentiel avec marina et équipements de proximité.
🏙️ La Rousse – Saint-Roman : résidences et vues dégagées
À l'est de la Principauté, La Rousse-Saint Roman constitue un secteur important du marché résidentiel monégasque.
Il comprend de grandes résidences, des immeubles en hauteur et des adresses dont la valeur peut être fortement influencée par l'étage et le dégagement visuel.
Le secteur se trouve à proximité du Larvotto et permet, selon l'emplacement, de rejoindre rapidement le littoral tout en bénéficiant d'un environnement résidentiel distinct du front de mer.
Des immeubles emblématiques comme la Tour Odéon, Parc Saint Roman ou Château Périgord participent à la diversité du parc immobilier local.
Estimation IMSEE pour 2025.
À rechercherÉtage, vue, terrasse, configuration familiale, parking et prestations de l'immeuble.
ProfilAcquéreur souhaitant une grande résidence ou un appartement en hauteur à proximité du Larvotto.
⛵ La Condamine : vivre autour du Port Hercule
La Condamine possède une identité urbaine très forte.
Le Port Hercule, le marché, la rue Princesse Caroline et les commerces créent une atmosphère plus animée et plus directement liée à la vie quotidienne de la Principauté.
Pour un acquéreur, le secteur peut constituer un compromis intéressant entre centralité, proximité du port et accès aux différents pôles de Monaco.
L'environnement immobilier est cependant très hétérogène. Il convient donc de comparer attentivement l'immeuble, l'étage, la qualité de rénovation, les nuisances éventuelles, la vue et les possibilités de stationnement.
Repère IMSEE 2025.
À rechercherVue sur Port Hercule, proximité des commerces, terrasse, parking et qualité de rénovation.
ProfilAcquéreur recherchant une vie urbaine centrale et l'atmosphère du port.
🌅 Jardin Exotique : acheter sur les hauteurs
Le Jardin Exotique occupe une position dominante sur la partie occidentale de la Principauté.
Cette géographie peut offrir, selon les immeubles et leur orientation, des vues particulièrement larges sur Monaco, le Rocher et la Méditerranée.
Le secteur présente une ambiance différente des quartiers situés au contact direct du littoral. La hauteur, les accès, la proximité des équipements et la configuration des résidences doivent donc être examinés en fonction du mode de vie recherché.
L'Exotique, cité par l'IMSEE parmi les principales réalisations de la décennie 2020-2029, illustre également le renouvellement d'une partie du parc immobilier de ce secteur.
Estimation IMSEE 2025.
À rechercherPanorama, terrasse, ensoleillement, accès, parking et construction récente.
ProfilAcquéreur sensible aux vues dominantes et à un environnement plus résidentiel.
🏡 Les Moneghetti : une autre lecture du marché monégasque
Les Moneghetti s'étendent sur les pentes situées au-dessus de La Condamine.
Le secteur est moins associé à l'image du front de mer ou du Carré d'Or, mais il constitue une composante réelle du marché résidentiel de la Principauté.
Les immeubles, les vues et les accès y sont très variables. La topographie doit notamment être prise en compte lorsque l'acquéreur compare les distances à pied avec d'autres quartiers.
Le niveau statistique y est inférieur à ceux du Larvotto, de Monte-Carlo ou de Fontvieille, mais cette différence ne dispense évidemment pas d'une analyse immeuble par immeuble.
Estimation IMSEE 2025.
À rechercherVue, accessibilité, ascenseurs publics, parking, terrasse et qualité de l'immeuble.
ProfilAcquéreur souhaitant étudier une alternative aux secteurs les plus médiatisés.
🏰 Monaco-Ville : un marché à part
Monaco-Ville, sur le Rocher, constitue un environnement sans équivalent dans la Principauté.
Son tissu urbain historique, ses rues, son patrimoine et la présence du Palais Princier le distinguent radicalement des quartiers résidentiels contemporains.
Il serait cependant trompeur de lui attribuer un prix moyen à partir d'un échantillon trop réduit.
L'IMSEE exclut précisément Monaco-Ville de son modèle statistique par quartier en raison d'un volume de transactions insuffisant sur la période étudiée.
La rareté avant la moyenne
Pour Monaco-Ville, l'analyse doit donc être particulièrement individualisée : emplacement, caractéristiques du bâtiment, surface, état, vue, contraintes éventuelles et rareté de l'opportunité.
Le volume disponible est insuffisant pour une estimation statistique par quartier.
À rechercherCaractère, patrimoine, emplacement, vue et spécificités juridiques du bien concerné.
ProfilAcquéreur recherchant avant tout une adresse historique et rare.
🔎 Comment choisir entre deux quartiers de Monaco ?
À budget comparable, le meilleur choix n'est pas nécessairement le quartier affichant le prix moyen le plus élevé. Il dépend du bien et de son usage.
🏢 À Monaco, choisissez aussi l'immeuble
Une recherche immobilière monégasque ne devrait jamais s'arrêter au nom du quartier.
La période de construction, le standing, les prestations et la réputation de la résidence peuvent modifier profondément la valeur et l'expérience résidentielle.
Tour Odéon, One Monte-Carlo, Bay House, Seaside Plaza, Parc Saint Roman, Château Périgord, Millefiori, Memmo Center, Terrasses du Port ou résidences de Mareterra : le nom de l'immeuble est souvent une véritable donnée de recherche immobilière.
C'est pourquoi notre dossier Monaco comprend également un guide spécifique consacré aux résidences de prestige et immeubles d'exception.
💶 Faut-il choisir son quartier uniquement selon le prix au m² ?
Non. Le prix moyen permet de situer un secteur, mais il ne permet pas de comparer correctement deux appartements.
Un bien situé dans un quartier statistiquement moins cher peut afficher une valeur très supérieure à la moyenne s'il bénéficie d'un étage élevé, d'une grande terrasse, d'une vue exceptionnelle, d'une rénovation remarquable ou d'une résidence particulièrement recherchée.
Inversement, un appartement situé dans l'un des secteurs les plus prestigieux peut présenter des caractéristiques qui réduisent son attractivité par rapport à d'autres biens du même quartier.
La bonne démarche consiste donc à combiner quartier + immeuble + appartement, puis à comparer des transactions et des biens réellement comparables.
🤝 Pourquoi l'agence locale reste importante à Monaco
Dans un marché aussi concentré, la connaissance des micro-emplacements prend une importance particulière.
Une agence implantée en Principauté peut notamment replacer un appartement dans le contexte de sa résidence, de son étage, de ses vues, de ses prestations et de la demande observée sur son segment.
La Chambre Immobilière Monégasque réunit un écosystème très développé de professionnels exerçant dans la Principauté.
Propriétés De Charme n'est pas une agence immobilière : le portail a vocation à donner de la visibilité aux biens diffusés par les professionnels annonceurs et à orienter l'internaute vers le professionnel chargé de leur commercialisation.
🏢 Agences immobilières de Monaco : présentez vos mandats sur Propriétés De Charme
Au moment de la publication de ce guide, Propriétés De Charme développe sa présence à Monaco et souhaite accueillir des agences immobilières de la Principauté.
Vous commercialisez un appartement au Carré d'Or, une propriété au Larvotto, un penthouse à Monte-Carlo, une grande surface à Fontvieille, un bien à La Rousse ou un mandat d'exception dans une résidence emblématique ?
Votre portefeuille peut compléter le travail éditorial que Propriétés De Charme développe désormais autour du marché monégasque.
🔄 Apimo et passerelles : diffusez sans multiplier les saisies
Pour une agence monégasque, l'ajout d'un nouveau portail n'a d'intérêt que si la gestion quotidienne reste simple.
Propriétés De Charme permet d'organiser la transmission des annonces depuis plusieurs logiciels et solutions de diffusion immobilière.
L'objectif d'une passerelle est de conserver le logiciel de l'agence comme point de départ : le professionnel gère normalement ses biens dans son outil métier et la connexion transmet les informations nécessaires au portail.
Si votre agence utilise un autre environnement, Propriétés De Charme peut étudier, selon les possibilités techniques, les modalités d'une connexion avec votre éditeur.
Une publication par saisie est également possible lorsqu'aucune passerelle n'est utilisée.
⭐ Un mandat exceptionnel à Monaco ? Pensez aussi au Bien à la Une
Certains mandats monégasques méritent une communication plus éditoriale qu'une simple présence dans un moteur de recherche.
Un appartement remarquable du Carré d'Or, un penthouse, une grande terrasse face à la mer, un appartement dans une résidence iconique ou une propriété particulièrement rare peut faire l'objet d'une mise en avant dédiée.
Le Bien à la Une permet de créer une page éditoriale autour de la propriété et de l'agence qui la commercialise.
Cette solution peut être utilisée comme visibilité complémentaire et ne suppose pas nécessairement que l'agence diffuse l'intégralité de son portefeuille sur le portail.
🇲🇨 Poursuivre le dossier immobilier Monaco
Ce guide consacré au choix du quartier s'inscrit dans un dossier complet sur l'immobilier de prestige en Principauté.
Professionnels de Monaco : développez votre visibilité
Propriétés De Charme développe actuellement son contenu éditorial consacré à Monaco 98000 et invite les agences de la Principauté à rejoindre le portail.
Carré d'Or, Monte-Carlo, Larvotto, Mareterra, Fontvieille, La Rousse, Condamine, Jardin Exotique, Moneghetti : vos mandats peuvent venir compléter cet environnement éditorial consacré à l'immobilier de prestige.
Apimo, Hektor, Adapt'Immo, Ubiflow, Agence + et Modelo Office font partie des solutions actuellement présentées par Propriétés De Charme. D'autres modalités de connexion peuvent être étudiées.
IMSEE — Institut Monégasque de la Statistique et des Études Économiques. Observatoire de l'Immobilier 2025, publié en février 2026. Les prix mentionnés dans cet article sont des estimations statistiques issues des transactions immobilières et non des prix moyens d'annonces commerciales.
Consulter les publications immobilières de l'IMSEE
Mareterra. Informations relatives aux résidences Le Renzo, Jardins d'Eau, villas et townhouses.
Site officiel Mareterra — Résidences
Chambre Immobilière Monégasque. Consultation des quartiers, des agences membres et de l'écosystème professionnel de la Principauté.
Voir les agences membres de la C.I.M.
Propriétés De Charme. Informations relatives à la publication professionnelle, aux logiciels immobiliers, aux passerelles et aux solutions de visibilité.
Logiciels et passerelles Propriétés De Charme
Photographie Hero : « Plage de Larvotto (Monaco) en novembre 2021 (3) », Benoît Prieur, Wikimedia Commons, CC0 1.0.
Voir la photographie et sa licence
Important : ce guide a une vocation informative. Le choix d'un quartier et l'estimation d'un bien doivent être affinés en fonction des caractéristiques propres de l'appartement, de la résidence et du projet de l'acquéreur.