Acheter à La Réunion : frais, fiscalité et notaire
Frais d'acquisition, droits de mutation, notaire, TVA, financement, taxe foncière et résidence secondaire : quelles dépenses et vérifications anticiper avant d'acheter une propriété à La Réunion ?
Acheter un bien immobilier à La Réunion suppose de raisonner sur le coût global de l'opération, et pas seulement sur le prix affiché. Aux droits et taxes s'ajoutent la rémunération réglementée du notaire, les formalités, les débours, les éventuels frais de financement, la garantie du prêt et les dépenses liées à la propriété après l'acquisition.
La Réunion étant un département et une région d'outre-mer, le droit immobilier français constitue le cadre général de l'acquisition. Il existe cependant des particularités tarifaires et fiscales qu'un acquéreur doit connaître, notamment concernant les émoluments des notaires et la TVA applicable localement.
Elle laisse croire que l'ensemble de la somme versée lors de l'acte revient au notaire. Ce n'est pas le cas.
Les frais d'acquisition comprennent notamment des impôts et taxes, les émoluments réglementés du notaire, les formalités et les débours engagés pour constituer et sécuriser le dossier.
Pour une propriété de prestige, il est donc préférable de demander au notaire un état prévisionnel précis adapté au prix, à la nature du bien et au statut de l'acquéreur.
🇫🇷 Acheter à La Réunion : quel cadre juridique ?
La Réunion est un département et une région d'outre-mer français. L'acquisition immobilière s'inscrit donc dans le cadre du droit français, avec publicité foncière, acte authentique et intervention notariale pour finaliser la vente immobilière.
En matière de droits de mutation, l'administration fiscale précise que les mutations immobilières sont soumises à La Réunion aux taxes de publicité foncière et taxes additionnelles dans les mêmes conditions générales qu'en métropole.
💶 Que comprennent réellement les frais d'acquisition ?
🏛️ Droits de mutation : ce qui a changé à La Réunion
La loi de finances pour 2025 a autorisé temporairement les départements à relever leur taux de droit commun des droits de mutation au-delà de 4,5 % et jusqu'à 5 %, pour la période prévue par la loi.
La situation réunionnaise a évolué en deux temps.
En avril 2025, le Département avait annoncé le maintien du taux à 4,5 %.
Mais le tableau officiel de la Direction générale des Finances publiques applicable au 1er juin 2026 indique désormais pour le département 974 : 5 % au titre du dispositif temporaire et 4,5 % au titre du taux de droit commun.
Ces pourcentages ne représentent pas à eux seuls la totalité des frais d'acquisition. Il faut notamment ajouter les taxes additionnelles applicables, les frais d'assiette, la contribution de sécurité immobilière, les émoluments et les débours.
Le taux exact doit donc être vérifié au moment de l'acquisition, car une délibération ou une modification législative peut faire évoluer la situation.
🏠 Primo-accédant : la hausse à 5 % s'applique-t-elle ?
Pas nécessairement.
Le dispositif national prévoit que la hausse temporaire au-delà de 4,5 % ne s'applique pas lorsque le bien constitue une première propriété au sens des règles prévues par la loi et qu'il est destiné à devenir la résidence principale de l'acquéreur.
La qualification de primo-accédant doit toutefois être vérifiée au regard de la situation précise de chaque acquéreur.
Les règles deviennent notamment plus techniques en cas d'achat en indivision, de couple marié ou de détention antérieure de certains droits immobiliers.
Il ne faut donc pas déduire automatiquement du simple fait de « ne jamais avoir acheté seul » que l'exception s'appliquera. Le notaire vérifiera la situation juridique des acquéreurs.
⚖️ Une particularité importante : les émoluments du notaire à La Réunion
Le tarif des actes notariés est réglementé. Mais La Réunion bénéficie d'un régime tarifaire spécifique.
Le Code de commerce prévoit que les émoluments concernés des notaires sont majorés de 36 % à La Réunion.
Ces taux sont appliqués par tranches : on ne multiplie donc pas le prix total du bien par 1,087 %.
Service-Public recommande de demander au notaire un devis écrit détaillé ou un état prévisionnel du coût de l'opération.
🏗️ Achat dans le neuf : pourquoi les frais sont-ils différents ?
L'acquisition d'un logement neuf peut relever d'un régime différent de celui d'un bien ancien.
L'administration fiscale rappelle que l'achat dans le neuf est notamment caractérisé par une taxe de publicité foncière à taux réduit dans les opérations qui remplissent les conditions prévues.
La notion fiscale d'immeuble neuf répond à des critères précis. Un bien simplement rénové ou récemment revendu ne bénéficie donc pas automatiquement du régime réduit.
Dans une opération de prestige neuve ou en VEFA, le promoteur et le notaire doivent préciser le régime de TVA et les droits applicables.
📝 Les principales étapes d'un achat immobilier
🏦 Financer un achat immobilier à La Réunion
Le financement doit être étudié avant de s'engager sur une propriété, en particulier pour les acquisitions de montant élevé.
L'IEDOM publie régulièrement des statistiques sur les taux pratiqués par les établissements de crédit à La Réunion.
Ces statistiques ne constituent évidemment pas une proposition de financement.
Le taux proposé à un acquéreur dépendra notamment de son apport, de ses revenus, de son patrimoine, de son endettement, de la durée du prêt, de la garantie et de son profil bancaire.
Pour une propriété de prestige, le financement peut en outre être structuré différemment d'un crédit habitat standard.
📑 La condition suspensive de prêt
Lorsqu'un logement est acheté avec recours à un prêt immobilier, la promesse de vente doit préciser l'origine du financement et comporter une condition suspensive d'obtention du prêt.
Cette clause protège l'acquéreur si le financement correspondant aux caractéristiques prévues dans l'avant-contrat n'est pas obtenu, sous réserve du respect de ses obligations et des conditions contractuelles.
Service-Public précise que le délai prévu pour obtenir le financement ne peut pas être inférieur à un mois, même si les parties peuvent prévoir un délai plus long.
Pour une acquisition importante ou un dossier patrimonial complexe, il est donc prudent de préparer le financement avant même de déposer une offre.
🏡 Quels impôts après l'achat ?
Le budget immobilier ne s'arrête pas le jour de la signature.
En 2026, les valeurs locatives cadastrales des propriétés bâties et non bâties concernées ont fait l'objet d'une revalorisation forfaitaire de 0,8 %. Les taux locaux, eux, sont votés par les collectivités.
Un acquéreur doit donc demander le dernier avis de taxe foncière du bien et ne pas extrapoler à partir d'une propriété voisine.
🌍 Et si l'acquéreur ne réside pas à La Réunion ?
La localisation du bien et la résidence fiscale de l'acquéreur sont deux questions différentes.
Un propriétaire qui n'a pas son domicile fiscal en France reste notamment concerné par les impôts locaux attachés à son immeuble français.
L'administration fiscale précise que la taxe foncière et, le cas échéant, la taxe d'habitation sur une résidence secondaire sont gérées par le service fiscal du lieu où se situe le bien.
Pour un acquéreur international ou un contribuable possédant des résidences dans plusieurs pays, la fiscalité personnelle, la succession, le mode de détention et la convention fiscale applicable doivent faire l'objet d'un conseil adapté.
🔎 Que vérifier avant de signer ?
⚠️ À La Réunion, l'étude des risques fait partie de l'achat
La vérification juridique et fiscale ne suffit pas.
À La Réunion, l'acquéreur doit également examiner la situation exacte du bien au regard des risques naturels et des règles d'urbanisme.
L'état des risques peut notamment concerner les plans de prévention des risques naturels, la sismicité, le recul du trait de côte ou d'autres informations prévues par la réglementation.
Depuis août 2026, La Réunion dispose également d'une révision des Secteurs d'information sur les sols destinée à renforcer l'information concernant certains terrains présentant des enjeux de pollution des sols.
Le futur article n°4 est donc volontairement consacré à ce sujet : cyclones, inondations, mouvements de terrain, volcan, littoral, PPR, Géorisques et urbanisme.
📋 Appartement en copropriété : des documents supplémentaires
L'achat d'un appartement ou d'une villa située dans une copropriété nécessite l'examen d'informations complémentaires.
Avant l'acquisition, il est notamment utile d'étudier le règlement de copropriété, l'état descriptif de division, les procès-verbaux des dernières assemblées générales, les charges, le fonds travaux, les éventuels impayés, le carnet d'entretien et les travaux programmés.
Le prix d'un appartement avec vue sur l'océan peut sembler attractif, mais une importante campagne de travaux de copropriété peut modifier le coût réel de l'acquisition.
🏊 Villa de prestige : attention aux constructions annexes
Pour une villa haut de gamme, la due diligence doit également porter sur ce qui fait précisément la valeur de la propriété.
Piscine, pool-house, terrasses, extensions, dépendances, murs, accès, stationnements ou aménagements importants doivent être confrontés aux autorisations et documents disponibles.
Une belle photographie ou une mention « villa entièrement rénovée » ne démontre pas la conformité administrative des travaux.
C'est particulièrement important lorsque l'acquéreur envisage ensuite une extension ou une nouvelle construction.
💎 Acheter une propriété de prestige : raisonner en budget global
Pour une propriété à 600 000 €, 1 million d'euros ou plusieurs millions, le prix d'achat n'est qu'une partie du budget.
Il faut également anticiper les frais d'acquisition, les éventuels travaux, la fiscalité locale, l'assurance, l'entretien du terrain, de la piscine et des équipements, ainsi que le coût du financement lorsqu'il existe.
Sur une grande propriété, l'entretien annuel peut être très différent de celui d'un appartement, même si les deux biens ont une valeur d'acquisition comparable.
La bonne méthode consiste donc à calculer le coût de l'acquisition puis le coût de détention, avant de comparer plusieurs propriétés.
🌋 Dossier immobilier de luxe à La Réunion
Ce troisième guide complète les deux premières pages consacrées au marché et aux secteurs où acheter.
💎 Rechercher une propriété de prestige à La Réunion
Propriétés De Charme est un portail immobilier et non une agence immobilière.
Le portail présente des propriétés de caractère, de prestige et de luxe, dont des biens situés à La Réunion.
Pour les biens proposés à la vente, le seuil de publication sur Propriétés De Charme est fixé à 600 000 € minimum.
Avant d'acheter : faites chiffrer et vérifier l'opération
À La Réunion, le prix affiché ne suffit pas à déterminer le budget réel d'une acquisition.
Demandez au notaire un état prévisionnel des frais, préparez le financement et vérifiez les documents juridiques, fiscaux, techniques et urbanistiques avant de vous engager définitivement.
Pour une propriété de prestige, la sécurisation de l'achat commence bien avant la signature de l'acte authentique.
Direction générale des Finances publiques — droits d'enregistrement et taxe de publicité foncière, taux applicables au 1er juin 2026. Source utilisée pour vérifier le taux voté à La Réunion : 5 % dans le cadre de la hausse temporaire et 4,5 % au titre du taux de droit commun.
Consulter le tableau officiel des DMTO
BOFiP — régime de droit commun des mutations immobilières. Consulté pour la hausse temporaire des DMTO, l'exception concernant certaines acquisitions par des primo-accédants destinées à leur résidence principale et le fonctionnement des droits de mutation.
BOFiP — régimes en faveur de l'outre-mer. Source utilisée pour confirmer le régime applicable aux mutations immobilières à La Réunion.
Service-Public — frais de notaire. Source utilisée pour la composition des frais, le barème des émoluments applicable à La Réunion, la TVA à 8,5 % et la recommandation de demander un état prévisionnel.
Légifrance — Code de commerce, article A444-53. Source juridique utilisée pour la majoration de 36 % des émoluments concernés des notaires à La Réunion.
impots.gouv.fr — achat immobilier et TVA dans les DOM. Sources utilisées pour distinguer ancien et neuf, la taxe de publicité foncière, la contribution de sécurité immobilière et le taux normal de TVA de 8,5 % à La Réunion.
Frais lors d'un achat immobilier — TVA dans les DOM
IEDOM — taux des crédits à La Réunion, premier trimestre 2026. Source utilisée pour le taux moyen des nouveaux crédits à l'habitat, la durée moyenne et le montant moyen d'emprunt.
Service-Public — promesse de vente et condition suspensive de financement. Consulté pour le délai de rétractation de 10 jours et les règles relatives à la condition suspensive de prêt.
Promesse et compromis de vente
Direction générale des Finances publiques — taxe foncière et taxe d'habitation. Sources utilisées pour la fiscalité locale après l'acquisition.
ADIL de La Réunion. L'ADIL propose une information gratuite, neutre et personnalisée sur les aspects juridiques, financiers et fiscaux du logement.
Consulter l'ADIL de La Réunion
Important : ce guide est informatif. Les règles fiscales, taux, conditions de financement et situations personnelles peuvent évoluer. Avant une acquisition, le montant exact des droits et frais doit être vérifié avec le notaire et, lorsque nécessaire, avec un professionnel du droit, de la fiscalité ou du financement.