Quels impacts aura ce nouveau DPE
pour la vente de châteaux, de manoirs ou de bâtisses anciennes, toutes ces belles demeures anciennes souvent peu isolées et énergivores ?

Diagnostic de Performance Énergétique
La chasse aux logements énergivores est ouverte





Le DPE, Diagnostic de Performance Énergétique était déjà obligatoire depuis plusieurs années pour tout type de bien immobilier, en vue de le vendre ou de le louer.

Avec la loi ÉLAN, le DPE devient opposable aux vendeurs et aux bailleurs à partir du au 1er juillet 2021.

La loi ÉLAN (Évolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique) promulguée le 23 novembre 2018 modifie les articles  L.271-4 et L.134-3-1 du Code de la construction et de l’habitation et impacte les ventes et locations de biens immobiliers.

En effet les informations établies dans ce nouveau DPE version 2021 (Diagnostic de Performance Énergétique) deviennent opposables à partir du 1er juillet 2021, c'est une évolution majeure.

La fin des DPE vierges et le changement de visibilité de l'étiquette énergie avec l'obligation d'indication du budget annuel des charges de chauffage auront-ils un impact sur les ventes de bâtisses anciennes, châteaux, manoirs, hôtels particuliers, dont un bon nombre de ces logements sont souvent peu isolés et à grands volumes habitables très consommateurs d'énergie ?

Les châteaux, manoirs, vielles pierres et d’une manière générales toutes ces bâtisses et ces édifices anciens de charme et de caractère étaient déjà soumis à cette obligation de faire réaliser ce fameux DPE dès la mise en vente, avec l'obligation que la classe énergétique soit indiquée sur les annonces immobilières de vente ou de location, que cela soit en vitrine des agences immobilières ou sur toutes les annonces immobilières sur internet.

La pression est désormais clairement mise par les instances publiques sur les propriétaires vendeurs ou bailleurs avec cette chasse ouverte aux logements énergivores qui s'intensifiera dans les prochaines années.

Force est de constater que beaucoup de propriétaires de châteaux, manoirs, hôtels particuliers anciens, toutes ces vielles bâtisses de charme édifiées il y a bien longtemps pouvaient être réticents pour certains à faire réaliser ce fameux DPE pourtant obligatoire dès la mise en vente du fait que bon nombre de ces bâtisses anciennes sont en effet peu ou très mal isolées et dont une grande partie du fait de leur grand volume habitable peuvent nécessiter de lourds investissements financiers en terme de mise au goût du jour du système de chauffage et en terme d’isolation.

Beaucoup d’agents immobiliers notamment de luxe et de prestige préoccupés à vendre ces vielles demeures et bâtisses historiques ont jusqu’alors parfois accepté de commercialiser et diffuser des annonces pour ce type de propriété sans inciter ou contraindre le propriétaire à faire réaliser le DPE, se contentant de préciser sur leurs annonces immobilières que DPE était 'en cours de réalisation' (mais qui n’était de fait pas du tout en cours de réalisation) sachant par avance que le château ou la propriété aurait été immanquablement positionné dans une classe énergétique défavorable pour présenter la propriété sous son meilleur angle du point de vue des charges de chauffage. 

Un bon nombre d’annonces immobilières notamment pour la vente de châteaux, de manoirs, de vielles pierres ne présentent pas le DPE encore à ce jour.

Et pour les annonces de propriétés anciennes dont les propriétaires ont fait réaliser le DPE dès la mise en vente, un bon nombre de ces vieilles bâtisses et demeures sont positionnées en classe E, F ou G au regard de leurs consommations énergétiques, ce qui de prime abord peut sembler peu attractif pour un acquéreur.

Avec le renforcement de ce DPE formule 2021 et pour les années futures qui réserveront probablement encore de nouvelles obligations légales, et notamment son opposabilité nouvelle, les propriétaires de châteaux et bâtisses anciennes vont à présent avoir une contrainte plus ferme dès lors qu’ils envisageront mettre en vente ou en location leur propriété et souhaiteront confier un mandat de vente à des agences immobilières.

Les professionnels vont devoir désormais être plus rigides et exigeants envers leurs mandants vendeurs de vielles bâtisses car les contrôles réglementaires qui augmentent déjà chez les professionnels de l’immobilier risquent aussi à l’avenir de s’intensifier avec des sanctions lourdes pour le professionnel qui ne respecte pas la législation en vigueur notamment en matière de respect des normes et règles d’affichage et des mentions légales obligatoires sur les annonces de vente ou de location.

L’objectif de la loi avec son ensemble de diagnostics immobiliers obligatoires pour vendre ou louer est clairement de donner la bonne information au consommateur sur le bien savoir à tout candidat acquéreur ou locataire.

Le DPE version 2021 et pour les prochaines années s’inscrit plus que jamais dans cette logique de transparence pour le consommateur avec la pression de plus en plus forte dans les sociétés industrialisées de réduire les consommations d’énergie et de lutter contre le réchauffement climatique et la détérioration de la couche d’ozone.

La mise en avant de ce fameux DPE dans les annonces immobilières avec des indications précises en terme de budget annuel d’énergie pour la vente de châteaux, manoirs, propriétés anciennes, veilles pierres, aura probablement un impact non pas tant lors de la commercialisation à proprement dit d’un bien, lors de la phase de diffusion publicitaire, car les acheteurs amateurs d’immobilier ancien, de demeures historiques savent avant de s’engager pour acquérir ce genre de bâtisse ce à quoi ils s’attendent et s’engagent en terme de coût de fonctionnement, d’entretien annuel et de dépenses de chauffage.

Les amateurs de bâtisses anciennes souvent énergivores (outre le fait qu’elles nécessitent un budget conséquent pour leur entretien et leur conservation) sont avant tout des passionnés d’immobilier ancien avec âme, de ces vielles bâtisses ayant vécues et survécues sur plusieurs siècles d’histoire où la passion et l’amour des vielles pierres l’emporte le plus souvent sur la raison et de savants calculs de dépenses de chauffage et d’entretien.

Il reste néanmoins vrai qu’avec ce renforcement du DPE, il y aura là manière pour un acheteur potentiel de château ou de bâtisse ancienne à faire pression sur le propriétaire ou son mandataire agent immobilier pour en faire baisser son coût d’acquisition suite au bilan DPE qui lui aura été communiqué et des préconisations de travaux à entreprendre pour optimiser l’isolation de la bâtisse et réduire les consommations énergétiques.

Le renforcement du DPE avec les diagnostics immobiliers obligatoires et les sanctions en cas de non respect (amende, interdiction temporaire d’exercer, publication de la condamnation dans la presse, voir un retrait définitif de la carte professionnelle dans les cas les plus graves) est en fait une réelle chance pour tous les professionnels agents immobiliers de luxe ou de prestige ou agents immobiliers traditionnels de ne pas céder à la pression de certains propriétaires qui ne veulent pas faire réaliser ces diagnostics dès la mise en vente et préfèrent les faire réaliser dès qu’ils sont sûrs de tenir un acheteur potentiel prêt à s’engager.

Les agents immobiliers ont la possibilité accrue d'arguer à leurs mandants que leur responsabilité civile professionnelle pourrait être engagée, plus que jamais indiquer que leur devoir de conseil pourrait être mise cause mais surtout outre toute préoccupation juridique à proprement dit mettre en avant leur professionnalisme envers leurs mandants à respecter la loi en vigueur.

Il sera plus facile à présent pour les professionnels de l'immobilier d'arguer aux propriétaires encore récalcitrants, tentés de ne pas respecter cette obligation du DPE dès la mise en vente, qu’il vaut mieux disposer d’entrée de jeu non seulement du DPE mais aussi de tous les bons éléments techniques et des autres diagnostics immobiliers obligatoires dès la commercialisation du bien (et non pas au moment de rédiger le compromis) de telle sorte d’être non seulement en capacité d’informer correctement tout candidat acquéreur lors des visites ou sur ses demandes expresses, mais en plus d’être en capacité de préparer son argumentaire face à l’acheteur dans le cas où les résultats des diagnostics seraient mitigés et bien peu encourageants et pourraient être source de discussions ou de tensions lors des négociations.

Comme dit le dicton, il vaut mieux prévenir que guérir.


Toutes les illustrations de cette page source : Ministère de la Transition écologique
Un dossier bien complet sur ce nouveau DPE
https://www.ecologie.gouv.fr/sites/default/files/2021.02.15_ew_dp_dpe.pdf


Article mis en ligne le 28/08/2021
Auteur : Jérôme Drouet



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